DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE ARENDAMIENTO Y EL CONTRATO DE SUMINISTRO

Por el suministro, el suministraste se obliga a ejecutar en favor de otra persona prestaciones periódicas o continuadas de bienes. Este contrato puede comprender tanto la entrega de bienes en prioridad como en uso y disfrute. Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para diferenciarlo del contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la sesión temporal al arrendatario. El problema se presenta, más bien, cuando nos hallamos frente a un suministro de bienes en el que solamente se transfiere el uso de los mismos. Señala Messineo como ejemplos de este último caso, los medios de locomoción proporcionados por un periodo determinado y el provisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros de manera que la propiedad dl bien suministrado no sale del patrimonio del suministraste. Cabe aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento de suministro, aunque ambos se produzcan la trasmisión del derecho de uso sobre el bien materia del contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del arrendador constituye una “única” prestación, que tiene como contraprestación el pago de una renta convenida. En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas prestaciones a cargo del suministraste, en la que una de las prestaciones son autónomas e independientes una de las otras, aunque conexas entre sí.     [1]

DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE ARENDAMIENTO Y EL CONTRATO DE SUPERFICIE  

Nuestro ordenamiento Civil de 1984 ha regulado el Derecho de Superficie: como derecho real autónomo a diferencia del Código Civil de 1936 que lo regulaba muy parecido al usufructo y similar a la Enfiteusis, En el Derecho de Superficie, el propietario del suelo, constituye sobre el un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre el mismo o por debajo de él.

Es así, que este derecho es un derecho real constituido en terreno ajeno que nace de la relación jurídica entre el propietario del suelo y el superficiario y que al constituirse el Derecho de Superficie, se está otorgando al superficiario el derecho de gozar de la facultad de tener una propiedad temporal sobre lo construido; es temporal porque hay un plazo establecido para la culminación de la superficie, la temporalidad de la superficie esta librada a la voluntad de las partes y esta debe estar necesariamente en relación con el valor y destino de la construcción; es un derecho transmisible que puede ser a título oneroso o gratuito, por acto inter vivos o mortis causa es decir la superficie puede ser transmitido por herencia siempre supeditado al plazo concertado o por el plazo legal; es un derecho gravable y enajenable ya que sobre este puede recaer garantía hipotecaria o de anticresis, esto es que podrá constituirse garantía hipotecaria con lo construido o podrá entregarse al acreedor autorizándolo a percibir sus frutos, como sucede en la anticresis; el derecho de superficie permite la modificación de lo construido, se pueden realizar cambios sustanciales o accidentales. Cabe señalar que este derecho constituye un medio idóneo para solucionar el problema de viviendas en sectores sociales deprimidos.

Podemos decir que el Derecho de Superficie es una relación jurídica que interrelaciona, a su vez, dos relaciones jurídicas de propiedad diferenciadas y este es el soporte jurídico de la propiedad superficiaria y solo puede esta subsistir mientras subsista aquel, de suerte que extinguido el derecho de superficie desaparece la propiedad superficiaria, asimismo genera la posibilidad de gozar temporalmente del suelo que es propiedad de otro, el cual ve también limitado su derecho al restringirse sus alcances por la constitución de este derecho. El Artículo 1030 de nuestro Código Civil nos dice que el Derecho de Superficie es "por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo". Es decir que coexisten dos propiedades de lo construido y del terreno “artículo 1030º.- Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.

Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

Si bien no existe una definición específica, éste artículo deja entender que el derecho de superficie nace de una relación jurídica entre el propietario del suelo y el superficiario, merced al cual se otorga un derecho de goce de una facultad de propiedad temporal sobre lo construido, teniendo como premisa que el suelo necesariamente es ajeno. Estamos hablando entonces, de un derecho real de propiedad temporal equivalente al goce de la superficie del terreno ajeno. La forma más frecuente de constituir el derecho de superficie es por acto inter vivos al celebrar el contrato o título constitutivo, que es resultado del acuerdo de voluntades es decir de construir o conceder.

Resulta entonces que el negocio jurídico constituido debe necesariamente ser celebrado por Escritura Pública, dado que se trata de la disposición y entrega en propiedad temporal del suelo y de lo que se construya en él así como el período de vigencia.

CONSTITUCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE.

La forma de constituir el derecho de superficie fue principalmente el contrato, pero también podría nacer de una disposición de última voluntad de un adjudicativo o de una usucapio.  El superficiario tiene la obligación de pagar una pensión anual o una vez al constituirse la superficie; pero ello no es esencial.  Cubre también los impuestos pero en cambio goza libremente del edificio y trasmite sus derechos prescindiendo de la voluntad del dueño del fundo sin necesidad de notificárselo.

 La superficie puede extinguirse por la destrucción total del predio más no del edificio  ya que se puede reservar el derecho de reconstrucción o se puede extinguir  también por transformación, por confusión o adquiriendo la propiedad del suelo o el superficiario o pasando al propietario los derechos sobre este, y por cumplimiento o condición resolutoria. En resumen el derecho real de superficie solía hacerse por contrato, en la práctica derivaba de un contrato de arrendamiento hecho a perpetuidad o a plazo; también podía constituirse por compra- Venta, por disposición testamentaria, etc.

DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE ARENDAMIENTO Y EL CONTRATO USUFRUCTO

La diferencia esencial reside en q el usufructo es un Derecho real contemplado en el art 999. Pues confiere uso disfrute temporalmente de un bien ajeno a diferencia del contrato de arrendamiento que tiene carácter personal.

El usufructo es un Derecho real limitado que se agrupa con la propiedad para formar el género o conjunto genérico de los Derechos reales, son de carácter absoluto, en el sentido de que su titular puede hacerlos valer erga omnes y le confieren un poder inmediato sobre las cosas.

El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un Derecho personal de crédito de podrá exigir al arrendador que cumpla con su obligación de cederle temporalmente el uso del bien materia del contrato de arrendamiento.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras q el arrendamiento es necesariamente oneroso.

El Arrendamiento se celebra mediante Contrato. En cambio el usufructo puede ser constituido por ley, cuando expresamente lo determina, por contrato o por acto jurídico unilateral inter vivos o mortis causa.

El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el arrendamiento continúa con relación a los herederos del arrendatario, si el uso del bien se encuentra en la mitad o el mayor número de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo.

La similitud es que en ambas figuras se transfiere el uso y disfrute del bien.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO	CONTRATO DE COMODATO
Ceder temporalmente el uso de un bien por cierta renta convenida. Dicha renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados	Ceder temporalmente el uso de un bien no consumible en forma gratuita. Existe excepción para el bien consumible que es prestado con la condición de no ser consumido.
No puede exceder de 10 años. Existen presunciones de duración determinada para dos supuestos: cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica; cuando se trata de predios ubicados en lugares de temporada.	No existe restricción, puede pactarse por un plazo mayor a 10 años.
Se debe cursar aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.	El comodatario está obligado a restituir al bien cuando el comodante lo solicite.
El subarrendamiento requiere el asentimiento escrito del arrendador; generándose una obligación solidaria entre el arrendatario y el subarrendatario ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.	Para ceder el uso del bien a un tercero, se necesita de una autorización escrita por parte del comodante, bajo sanción de nulidad.
Las obligaciones y derechos que resultan del arrendamiento son transmisibles. De no subsistir las garantías que estaban constituidas a Favor del arrendador, este tiene la posibilidad de exigir la constitución de otras; y si estas no son otorgadas, concluye el contrato.	Las obligaciones y derechos que resultan del arrendamiento son intransmisibles, salvo que el bien haya sido dado en comodato para una finalidad que no pueda suspenderse.
Puede probarse por cualesquiera de los medios que permite la ley, sin embargo, se regula la preferencia en caso se configura una concurrencia de arrendatarios. Así, en primer lugar se prefiere el arrendamiento de buena fe cuyo título se inscribió, o en su defecto al arrendatario que empezó a poseer el bien. Si ningún arrendatario hubiere empezado a poseer el bien, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que ninguno conste en documento de fecha cierta.	Puede probarse por cualesquiera de los medios que permite la ley, pero si hubiera celebrado por escrito, el mérito del instrumento respectivo prevalecerá sobre todos los medios probatorios.
No existe la devolución anticipada del bien por deterioro o por necesidad urgente del arrendador; lo que existe es una obligación de no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres. Asimismo, el arrendador puede inspeccionar el bien, por causa justificada, previo aviso. Finalmente, en caso de que el bien requiera reparaciones que no pueda diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario deberá tolerarlas, y en caso de importar la privación del uso de una parte del bien, tendrá derecho a dar por resuelto el contrato o la rebaja proporcional en la renta	Existe la devolución anticipada del bien por deterioro o por  necesidad urgente del arrendador. Asimismo, el comodante también se encuentra permitido de inspeccionar el bien.
El arrendador sume los gastos correspondientes a las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. Por su parte el arrendatario, asume los gastos de conservación y mantenimiento ordinario, salvo pacto distinto.	El comodatario debe pagar los gastos ordinarios indispensables que exijan la conservación y uso del bien. Asimismo, el comodatario asume los gastos de recepción y entrega del bien.
El arrendatario tiene derecho a retener el bien cuando haya asumido, sin mediar el pacto, las reparaciones necesarias del bien, así como los gastos extraordinarios en los que incurriera	El comodatario tiene derecho a retener el bien, solo cuando no le hayan sido pagados los gastos ordinarios que asumiera durante el contrato.

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[1] [1] Arias -Schreiber Pezet, Max. “Exegesis” Tomo II, 3° edición, 2002. GACETA JURIDICA. Lima-Perú, pp144.